Приемка квартиры в новостройке — на что обратить внимание

Содержание

Приемка квартиры в новостройке — на что обратить внимание

Закон обязывает застройщика устроить встречу со всеми дольщиками, чтобы продемонстрировать готовые квартиры. Если знать, на что обращать внимание при приемке квартиры, можно сэкономить время и деньги, а иногда получить денежную компенсацию за нарушение договора.

Что такое приемка жилья

Под приемкой квартиры подразумевается проверка покупателем готового жилья на соответствие эксплуатационно-строительным нормам. Как только застройщик получает разрешение на ввод в эксплуатацию дома, он оповещает об этом всех дольщиков. Если в течение двух месяцев хозяин квартиры игнорирует оповещения, то акт приема-передачи подписывается в одностороннем порядке.

Если покупателя все устраивает, то он сразу же получает ключи. В противном случае застройщик устраняет замечания в срок до трех месяцев. Однако дольщики часто пропускают нарушения, допущенные строительной компанией, и приходится устранять их за свой счет.

Что такое приемка жилья

Что должен сделать застройщик до передачи квартиры

Приемка квартиры в новостройке регулируется ФЗ-214 Статьями 7 и 8. При их несоблюдении покупатель может подать на компанию в суд. Согласно закону, застройщик обязан:

  • получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
  • передать объект, который соответствует условиям договора и техническим регламентам;
  • не менее чем за месяц до указанного в договоре срока уведомить дольщика.

Менеджеры звонят по указанным контактным данным. Если до дольщика не дозвонились, то сообщение отправляется заказным письмом или вручается лично под расписку.

Клиент, в свою очередь, обязан принять жилье в установленный срок либо в течение недели после получения письма. Для этого нужно записаться на приемку квартиры. Если в компании говорят, что из-за очереди вас могут принять только спустя два месяца после указанной в письме даты, то застройщик таким образом пытается обмануть и автоматически подписать акт приема-передачи. Поэтому лучше сразу направить застройщику претензию заказным письмом. В дальнейшем это послужит доказательством правоты клиента в суде.

Что взять с собой на приемку квартиры в новостройке

В назначенный день покупатель приезжает на объект и проводит осмотр в сопровождении представителей строительной компании. Клиент имеет право воспользоваться услугами сторонней компании или проверить все самостоятельно. В любом случае нужно взять с собой документы и инструменты, которые облегчат процедуру.

Документы

При себе дольщику необходимо иметь следующие документы:

  • паспорт;
  • договор ДУ или покупки недвижимости.

Инструменты

Если покупатель решил осматривать объект самостоятельно, то все недостатки помогут выявить следующие инструменты:

  • Мультиметр (тестер) — это многофункциональный прибор, который быстро определяет силу постоянного тока, сопротивление цепи, а также уровень постоянного и переменного напряжения. Благодаря нему можно проверить качество проводки.
  • Свечка и спички. Если зажечь их внутри закрытого помещения, то по движению огня можно будет приблизительно понять, работает ли вентиляция и есть ли сквозняк из щелей.
  • Фонарик. Когда квартира сдается без отделки, в санузле и прихожей может не оказаться света, что помешает рассмотреть все нарушения.
  • Отвес для проверки прямоты стен.
  • Лазерный измеритель или рулетка. Они помогут установить, совпадает ли площадь и высота потолков с указанными в договоре.
  • Бумага с ручкой, чтобы сразу отметить все нарушения в договоре.

Инструменты

Чтобы выявить максимальное количество нарушений, следует захватить дополнительные инструменты:

  • Дозиметр для проверки радиации. Конечно, вероятность ее наличия очень мала. Но перестраховаться никогда не помешает.
  • Анализатор содержания газа в воздухе. В новостройках бывает высокий уровень аммиака, что негативно сказывается на здоровье жителей.
  • Тепловизор. С помощью него можно узнать, насколько грамотно выполнено утепление и остекление.
  • Лазерный нивелир. Определяет ровность поверхностей различной доступности.

Инструменты

Отличается ли прием квартиры от застройщика с отделкой и без

Рассмотрим, чем различается процесс приемки квартир в новостройке с чистовой и черновой отделкой.

Квартира в новостройке без отделки

У строительных компаний разные нормативы, но в большинстве случаев квартира с черновой отделкой должна сдаваться со стяжкой пола, установленными окнами и дверьми, коммуникациями, отоплением и электричеством. Косметической отделки в таких квартирах нет, поэтому клиенту приходится проверять гораздо меньше показателей.

На объекте с черновой отделкой следует обратить внимание на:

  • стены: должны быть ровными, без щелей;
  • потолок: не должно быть плесени и подтеков;
  • площадь и окна: должны соответствовать договору;
  • электричество: правильно ли разведено;
  • герметичность монтажных стыков и панельных швов: это одно из главных требований безопасности.
  • грибок и конденсат: могут указывать на плохую вентиляцию или изоляцию.

Квартира в новостройке с отделкой

В квартиру c отделкой можно сразу въехать с мебелью и жить. В таком помещении уже покрашены стены или поклеены обои, установлены плинтуса, сделана разводка водоснабжения и электричества, установлена раковина на кухне и сантехника в санузле.

Помимо всех коммуникаций будущему собственнику нужно провести и визуальный осмотр всех поверхностей на предмет косметических дефектов. Нарушения в таких квартирах легче проверить и они часто видны «на лицо».

Что проверить при приемке квартиры

Не стоит торопиться с подписанием акта сдачи-приемки, лучше все проверить, чтобы потом избежать крупных затрат на ремонт.

В подъезде

Состояние мест общего пользования много говорит о качестве жилья. Если в подъезде есть трещины или отколотая плитка, то, скорее всего, и в самой квартире множество проблем. Это касается стеклопакетов, перекошенных дверей и плесени. Если парадная находится в плохом состоянии сразу после сдачи, то со временем проблемы только усугубятся.

Читать статью  Сквозь стены: вентиляция на улицу

К сожалению, в ДДУ не всегда указывают вариант отделки в местах общего пользования. Если, к примеру, стены должны были быть облицованы плиткой, а в итоге покрашены, претензию направить нельзя. Эта оплошность останется исключительно на совести застройщика. А вот недочеты устранить можно. К ним относится состояние дверей и окон. При закрытии они не должны хлопать, болтаться или неплотно закрываться. Стены должны быть правильно оштукатурены, быть ровными и без трещин.

Кроме того, нужно обратить внимание на наличие строительного мусора. Его уборка и вывоз — задача застройщика, а не дольщиков или управляющей компании.

Также стоит проверить детские площадки, парковку (все, что указано в плане), отсутствие мусора на придомовой территории.

Если какие-то требования не будут соблюдены, то клиент имеет полное право отказаться подписывать акт, пока застройщик не устранит недостатки.

Лифт

Лифт — ключевая система дома. Он должен соответствовать параметрам, указанным в договоре. Если застройщик пообещал установить лифты, к примеру, компании Otis, то именно они должны стоять в новостройке.

Часто встречается ситуация, когда строительная компания не запускает лифты. Но беспокоится не стоит, т.к. госкомиссия проверяет соответствие технического оборудования требованиям проекта. Поэтому если проект принят, то все условия застройщиком соблюдены.

На первое время стены лифта облицовывают фанерой, чтобы их не поцарапали мебелью и стройматериалами во время переезда.

Электрощит и теплоузел

В каждой новостройке есть счетчики на этажах и распределительные щитки в квартирах. Счетчики должны быть качественными, хорошей сборки, с достаточным количеством автоматов. Это будет гарантировать бесперебойную подачу напряжения и отсутствие проблем с электричеством. Не лишним будет занести данные счетчика в акт приемки-передачи, чтобы избежать обмана от управляющей компании.

Теплоузел обычно располагается в подвале. Но на каждом этаже можно найти счетчики тепла, целостность и работоспособность которых нужно проверить. Если в доме проведен газ, то необходимо уточнить порядок заключение индивидуальных договоров на обслуживание.

Подвал и чердак

Может ли дольщик проверять подвал и чердак — спорный вопрос. Застройщик может отказать в таком праве, а в судебной тяжбе оспорить это решение будет невозможно. По договору долевого участия компания не передает ни чердак, ни подвал, поэтому дольщик не имеет никакого отношения к этим помещениям. Они передаются на баланс управляющей компании. Если обнаружены грубые нарушения: плесень, грызуны или строительный мусор, то обратиться нужно именно в УК.

В квартире

Все, что должно быть в квартире, прописано в договоре, поэтому перед приемкой его стоит внимательно перечитать.

Входная дверь

Качество входной двери проверяется без специальных приборов: достаточно открыть и закрыть ее. Ручка должна нажиматься без усилий, замок — не заедать, а звонок — работать. Дверь может открываться как наружу, так и внутрь — оба способа считаются допустимыми.

Дверная коробка должна быть ровная, по размеру проема, без перекосов и щелей. Если коробка установлена ровно, то дверь в приоткрытом состоянии останется на своем месте. Если она сама открывается или закрывается, то есть перекосы в конструкции стены.

Входная дверь

Обратите внимание на стяжку и стыки. Все щели должны быть заделаны монтажной пеной и заштукатурены.

Окна

На окнах должны быть установлены ручки и уплотнители. При открытии они должны закрываться, не оставляя щелей и не болтаясь в пазах. Проверить герметичность остекления можно при помощи зажигалки — если пламя не отклоняется в сторону, то сквозняка нет.

Окна

Само стекло не должно быть поцарапано или испачкано грязью.

Потолок

Потолок должен быть ровным, без перепадов по высоте, трещин и стыков. Если предусмотрена только черновая отделка, то стыки все равно должны быть выровнены. Измерить высоту стен можно при помощи лазерного инструмента или своими руками, встав на табуретку. Минимальная высота потолков — 2,5 метра. Если этот показатель ниже, то условия ДДУ нарушены грубым образом.

Пол

Пол должен быть ровным, со стяжкой без трещин, перепадов и дыр. Если квартира с чистовой отделкой, то дополнительно должен быть ламинат или линолеум.

Хорошим показателем качества пола — это звук. Если он одинаковый во всех точках квартиры, то качество на высоте. Для проверки следует надеть жесткую обувь с небольшим каблуком, в кроссовках ничего не услышите.

Стены

Главный показатель качества стен — ровность. Не должно быть резкого отклонения от пола или потолка. Если этот недочет не будет устранен, то во время ремонта придется потратить килограммы штукатурки на их выравнивание.

Также стоит выяснить, какую именно штукатурку использовала строительная компания. В зависимости от типа требования к неровностям и отклонениям от вертикали могут отличаться. Лучше всего себя в эксплуатации показывает улучшенная гипсовая штукатурка.

Электрика

Розетки в квартире должны находиться на одном уровне. Напряжение можно измерить при помощи специального прибора. Важно проверить каждую розетку и вывод освещения, узнать, есть ли заземление.

Электрика

Если тестера нет, то можно использовать обычную зарядку от телефона. Но важно не только его наличие, но и мощность сети. Для ее проверки можно взять электроприборы с большим потреблением энергии и подключить их одновременно в несколько розеток.

Водоснабжение и водоотведение

Проверка инженерных систем водоснабжения и канализации — один из важных этапов приемки квартиры. Залить соседей снизу не хочется никому. Самые очевидные признаки неполадок — это лужи, капли, конденсат и любая влага на стояках. Это указывает на нарушение гидроизоляции.

Водоснабжение и водоотведение

Необходимо проверить уровень и место прохождения труб. Все стояки канализации и водоснабжения должны быть плотно прикреплены вертикально к стене. Лучше использовать уровень для более точного определения. Запорные краны должны без усилий открываться и закрываться. Также стояки должны быть снабжены счетчиками — паспорта на них находятся у представителей застройщика. Данные с них нужно сразу же внести в акт приема-передачи.

Читать статью  Почему в квартире вытяжка дует в обратную сторону: основные причины и способы устранения обратной тяги

Большинство квартир в новостройках с чистовой отделкой снабжаются полотенцесушителями, которые должны находиться на расстоянии от стены. Трубы и разветвления на канализацию обычно устанавливают на расстоянии 5-6 см от пола.

Отопление

Батареи должны устанавливаться на расстоянии не менее 2 см от стены, 8 см от подоконника и 7 см от пола. На радиаторе должен быть регулятор мощности отопления, который поможет сэкономить дольщику во время отопительного сезона.

Отопление

Вентиляция

Вентиляция даже в квартирах без чистовой отделки уже должна функционировать. Можно зажечь спичку и проверить тягу рядом с вентиляционной решеткой. Если огонь отклоняется в сторону, то в этой части нет дефектов.

Вентиляция

Площадь помещений

Увеличение или уменьшение площади по ДДУ происходит почти всегда. При измерении пространства важно помнить:

  • балкон и лоджия в общую площадь не входят;
  • кадастровая площадь округляется до десятых.

Перед приемкой в новостройке лучше распечатать план квартиры. Длину и ширину необходимо измерять вдоль стен на уровне пола.

Также дольщик вправе потребовать у застройщика документы о соответствие строительных материалов тем, которые заявлены в договоре.

Как принять квартиру в новостройке

После осмотра необходимо разобраться с документами. Если дефекты устранены на месте или не обнаружены, то можно сразу подписать акт приема-передачи. Акт вместе с документом долевого участия сдают в Росреестр, а затем проходит регистрация собственности.

Как принять квартиру в новостройке

Ни в коем случае нельзя ставить подпись в акте приема-передачи без подписи застройщика. Акт могут не вернуть и дольщик останется без документов на руках. За признание права собственности на квартиру через суд придется потратить минимум 100 тысяч рублей.

Если к застройщику есть претензии, составляют дефектный акт.

Куда и как вносить замечания

Все дефекты заносятся в акт с перечислением нарушений. В нем необходимо указать название строительной компании и имя директора, поставить внизу дату и подпись. Следует убедиться, что представитель застройщика также подписал документ — это будет означать, что он согласен с вашими требованиями. После этого нужно сделать ксерокопию и попросить представителя расписаться и на ней. Этот экземпляр останется дольщику. На повторной приемке необходимо будет свериться с ним.

Куда и как вносить замечания

Обращение в службу по приемке квартир

Если дольщику хочется перестраховаться, то можно обратиться к специалистам. Часто вызывают приемщика ради того, чтобы не искать нужные инструменты и не тратить свое время. По закону на приемку квартиры в новостройке не запрещается приходить с другим человеком. Но в любом случае собственник должен присутствовать — только он может подписать акт приема-передачи.

Заключение

Теперь, зная какие нарушения могут допускать застройщики, вы сможете правильно принять квартиру в новостройке и обеспечить себе комфортное проживание.

Если вы обнаружили серьезный дефект позже, помните, что по закону гарантия на квартиры по договору ДДУ составляет 5 лет, значит все нарушения все равно должна устранить строительная компания.​

Избегайте формального отношения: инструкция по приемке квартиры в новостройке

Введение дома в эксплуатацию — радостное и часто долгожданное событие. Но не торопитесь праздновать новоселье. Сначала квартиру нужно проверить на недостатки и дефекты.

Избегайте формального отношения: инструкция по приемке квартиры в новостройке

С чего начинается приёмка квартиры

Застройщик извещает своего клиента о том, что квартира готова, с помощью звонка, SMS, электронной почты или оповещения в мобильном приложении. После этого можно звонить в офис продаж и записываться на приемку квартиры. Желающих много, поэтому может быть очередь. Встреча может быть назначена сразу на объекте либо в офисе, где застройщик покажет документы, свидетельствующие о том, что покупателю передаются ключи от квартиры в доме, который был построен официально по всем правилам.

Это разрешение на ввод в эксплуатацию, документ о присвоении дому почтового адреса, заключение о соответствии (ЗОС) построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации и др.

Представитель застройщика может предложить покупателю подписать акт о приеме-передачи квартиры до ее осмотра, объясняя это экономией времени. Не стоит соглашаться, поскольку при осмотре могут быть выявлены существенные дефекты и нарушения. Дольщик приезжает и осматривает свою квартиру в назначенный день и время.

Лучше избегать вечерних часов и принимать квартиру в светлое время суток — при дневном освещении будут лучше видны недостатки.

Не лишним будет зайти в жилищный чат дома и узнать об опыте соседей, которые уже прошли через процедуру. Возможно, они укажут на дефекты, на которые стоит обратить внимание. Удачно, если перед приемкой окна пройдут испытания дождём. Потеки на стеклах и косяках — повод обратиться к застройщику.

Прийти одному или со специалистом

  • состоять в Национальном реестре специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования (НОПРИЗ).
  • работать по трудовому договору у ИП или компании — членов соответствующей саморегулируемой организации.

Стоимость услуги варьируется от 5 до 30 тысяч рублей. Цена зависит от площади помещения и региона. В Москве такие работы обойдутся дороже, в других городах — дешевле.

Недостатки могут быть очевидными и неочевидными. Если, к примеру, треснуло стекло или замялся встраиваемый в пол конвектор, это можно заметить сразу. Сложнее, если есть скрытые дефекты. Их не видно при беглом осмотре, но они могут дать о себе знать при эксплуатации квартиры.

«Самое неприятное, когда речь идет о скрытых работах. Приходишь в квартиру — ремонт сделан, всё чистенько, гладенько. Но на каких-то строительных этапах были допущены нарушения, на чём-то сэкономили, и это впоследствии будет видно: плитка может начать отваливаться или обои будут отклеиваться вместе со штукатуркой. Если вы не обладаете знаниями в строительной отрасли, то вы эти дефекты не обнаружите. Когда речь идет о приёмке квартиры, особенно с чистовым ремонтом, я рекомендую обратиться к профессионалам и принимать квартиру с их участием», Константин Барсуков, член Российской гильдии риэлторов.

При самостоятельной приёмке квартиры стоит захватить с собой фонарик — с ним можно будет осмотреть плохо освещенные места — например, коммуникации или пространство под ванной (если она установлена).

Читать статью  Особенности и периодичность проверки эффективности вентиляционных систем

Также специалисты советуют захватить с собой:

  • блокнот и ручку для записей,
  • лист бумаги для проверки естественной вентиляции,
  • мел, чтобы помечать найденные дефекты,
  • лазерный дальномер/уровень — чтобы измерить площадь помещения, а также перепады стен/пола/потолка,
  • индикаторную отвертку — с ее помощью проверяют розетки,
  • фотоаппарат/смартфон с видеокамерой, чтобы зафиксировать найденные дефекты и недостатки.

На что обратить внимание

Осмотр квартиры можно начать со счетчиков. Они могут находиться внутри квартиры, в общем коридоре или на лестничной площадке. Необходимо сверить номера счетчиков с теми, что указаны в паспортах, а затем списать показатели, в соответствии с которыми в последующем будет начисляться плата за коммунальные услуги.

Далее обращаем внимание на другие элементы жилплощади:

  • Входная и межкомнатные двери (при их наличии) должны быть установлены ровно, не иметь царапин и других повреждений. Дверное полотно должно легко открываться и закрываться, не издавая скрипов.
  • Окна также должны свободно открываться, на рамах и стеклах не должно быть повреждений. К частым дефектам относятся окалины, — т.е. темные пятна, которые образовались в результате сварочных работ. Можно потребовать у застройщика заменить поврежденные стекла. Стоит также проверить закрытые окна на герметичность. Это можно сделать с помощью зажигалки или листа бумаги. При продувании трещин пламя и бумага будут колебаться.
  • Вентиляция также проверяется с помощью обычного бумажного листа либо спички/зажигалки. Если поднести лист к решетке, то он должен к ней прилипать, а пламя отклоняться к вентиляционному отверстию.
  • Пол, стены и потолок должны быть ровными без трещин и торчащей арматуры. Стоит обратить внимание на их состояние. Влажные пятна и тем более потеки говорят о нарушениях при строительстве. Впоследствии это может приводить к образованию плесени и грибка, бороться с которыми довольно сложно (и дорого). Стены должны находиться под углом 90 градусов по отношению к полу и потолку, также не должно быть перепадов по высоте.
  • Трубы и радиаторы отопления стоит проверить на повреждения. На них не должно быть вмятин, швы должны быть хорошо сварены, а запорные краны плотно закрываться, не допуская протечек. Важно, чтобы коммуникации были герметичными, не было луж и подтеков или их следов.

Где фиксировать недостатки

Найденные дефекты фиксируются в акте осмотра жилого помещения (дефектовочном акте).

Лучше описывать их подробно: не просто «повреждения окон», а «окалины на стекле балконной двери в правом верхнем углу». Акт составляется в 2 экземплярах и подписывается обеими сторонами: покупателем и представителем застройщика.

В случае, если квартира была построена застройщиком с отступлениями от условий договора (например, площадь кухни оказалась больше, а комнаты — меньше в результате установки межкомнатной стены в неположенном месте), покупатель вправе потребовать от застройщика:

  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок,
  • соразмерного уменьшения цены договора,
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков.

На устранение недостатков застройщику дается 45 дней (ранее срок был 60 дней), если, конечно, в договоре ДДУ не прописан другой срок устранения недостатков. А кроме того, по соглашению сторон срок может быть продлен.

Если застройщик за означенный срок все же не сподобился отрегулировать входную дверь, чтобы она не скрипела, или не переклеил отставшие от стены обои, считаем это нарушением. В таких случаях можно писать претензию и при отсутствии реакции обращаться в суд в связи с неисполнением условий договора.

Гарантия на квартиру

Застройщик сдает покупателю не просто бетонную коробку, а технически сложный продукт. На многие элементы распространяется гарантия. В российском законодательстве указаны следующие сроки:

  • не менее 3 лет на технологическое и инженерное оборудование (все, что включают системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и газоснабжения),
  • не менее 5 лет на все остальное (окна, двери, перекрытия и др.).

В течение всего срока застройщик несет гарантийные обязательства.

К примеру, если спустя полгода бережной эксплуатации входная дверь расслоилась или лопнула (материалы оказались некачественными), можно потребовать ее замены.

«Есть очевидные вещи: стекло треснуло, а вы при приемке квартиры не обратили на это внимание — подписали акт и не указали этот дефект. Потом указать на этот дефект уже не получится, поскольку при приёме стекло было нормальное и треснуло оно из-за вас. Что касается невидимых глазу вещей (исправности проводки), то должна быть предусмотрена гарантия в 5 лет», — Константин Барсуков, член Российской гильдии риэлторов

При этом застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие естественного износа. К примеру, если на дверных ручках или выключателях (в случае выполнения чистового ремонта) появились мелкие царапины из-за их частого использования.

Можно ли не принимать квартиру

При любых обнаруженных недостатках можно отказаться от приемки квартиры. К примеру, причиной может быть неровность стен, окалины на стеклопакетах, замятие внутрипольного конвектора. Те же правила касаются и чистового ремонта от застройщика. Если на потолке трещина, а обои наклеены криво, можно потребовать устранения этих недостатков.

Если же покупатель не имеет претензий к жилью, но отказывается его принимать (например, находится в другом городе), то через 2 месяца застройщик может составить односторонний акт о передаче жилья.

В том случае, если застройщик не выполняет обещание и затягивает со сроками сдачи дома в эксплуатацию, то с него можно требовать неустойку.

До 1 июля 2023 года на эти действия был объявлен мораторий для поддержки застройщиков в условиях введения западных санкций, но теперь он снят.

Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования Банка России от цены договора за каждый просроченный день сдачи дома. К примеру, если ключи на руках должны были оказаться в апреле, но это произошло только в июле, то за каждый день просрочки можно требовать возмещение.

Сначала нужно попытаться договориться с застройщиком в досудебном порядке. Для этого составляем претензию, в которой указываем сумму компенсации. Если ответа не последовало, а в большинстве случаев это так, то тогда уже обращаемся с иском в суд.

Через суд можно потребовать не только саму неустойку, но также моральную компенсацию и возмещение юридических издержек.

Причин задержки сдачи дома в эксплуатацию может быть множество: от неверно поданных документов в различные ведомства до претензий контролирующих служб.

  • личные финансы
  • приемка работ
  • квартира
  • компания-застройщик
  • гарантийный срок
  • акт осмотра жилого помещения

Источник https://www.mirkvartir.ru/journal/assistant/2020/10/02/priemka-kvartiry-v/

Источник https://www.klerk.ru/buh/articles/577110/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *