На участок заходят красные линии: как паниковать правильно

На участок заходят красные линии: как паниковать правильно

Красными линиями обозначают общую территорию вроде скверов, улиц и дорог. Если ваш участок «промаркировали», госорганы вправе его зарезервировать или изъять. А могут отказать в приватизации или не выдать разрешение на строительство

Что такое красные линии и для чего они нужны?

Красные линии обозначают границы территорий общего пользования (площадей, улиц, бульваров, набережных, скверов и т.д.), которыми беспрепятственно можно пользоваться (п. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ)).

Красные линии утверждаются в документации по планировке территории – проекте планировки территории и проекте межевания территории (ст. 41–43 ГрК РФ).

В проекте планировки территории красные линии могут обозначать не только существующую, но и планируемую территорию общего пользования (изменяемую или вновь образуемую). Например, устанавливая красные линии, орган власти может публично заявить как о существовании парка на отграниченной территории, так и о том, что в этих границах в будущем проложат дорогу.

Что означают для собственника красные линии на участке?

Прохождение красной линии по участку еще не означает, что «отгороженная» территория обязательно является или станет территорией общего пользования. И нет такого основания для отказа в приватизации или выдаче разрешения на строительство, как пересечение участка красными линиями. Закон о приватизации говорит лишь о том, что земли общего пользования не подлежат отчуждению 1 . Земельный кодекс РФ, указывая на запрет приватизации, оперирует только понятиями «территории общего пользования», «земельные участки общего пользования» и перечисляет их виды.

Тем самым прямо законодатель на красные линии не ссылается. Несмотря на это, государственные и муниципальные органы зачастую толкуют наличие красных линий как безусловное основание для отказа в приватизации и перераспределении земельных участков.

Есть и другие риски. Госорган вправе зарезервировать или изъять земельный участок под цели, ради которых красные линии предусмотрели. Участок может быть зарезервирован не более чем на 3 года или изъят не позднее 6 лет с даты утверждения документации по планировке территории. В то же время красные линии устанавливают без срока действия, что выливается в фактически бессрочное ограничение прав собственников.

Резервирование – это ограничение прав собственников земельных участков для последующего изъятия, которое может выражаться в запрете возведения зданий и проведения некоторых видов работ.

Кроме того, красные линии представляют собой градостроительное ограничение, а потому могут стать причиной отказа в выдаче разрешительной документации на строительство.

Почему красные линии проходят там, где не должны?

Причины могут быть разные. Например, утверждением красных линий орган власти уведомляет о планах построить объект инфраструктуры и, как следствие, изъять для этих нужд земельный участок. Либо на дату утверждения документации сведения об участке или здании отсутствовали в ЕГРН, либо границы этих объектов не были установлены. Такие обстоятельства не должны препятствовать соблюдению прав владельцев, но красные линии часто устанавливаются без учета реальной градостроительной ситуации. Это стало особенно распространено после того, как Росреестр перестал соотносить земельные участки и расположенные на них здания без выполнения работ по координированию границ объекта.

Также нельзя исключать ошибки, в том числе связанные с подготовкой документации на основании неактуальных сведений или халатностью проектировщика.

Более того, хотя по закону красные линии утверждаются исключительно документацией по планировке территории, сейчас немало таких линий установлены актами, которые приняты задолго до вступления в силу ГрК РФ и правовой статус которых весьма спорен.

Как стереть красные линии?

Проблему пересечения земельного участка красными линиями можно решить двумя способами.

Первый способ – внесение изменений в документацию по планировке территории, которой утверждены красные линии. Но проект изменений должен пройти все этапы бюрократической процедуры, которая не отличается от первоначального утверждения документации и включает в себя в том числе публичные слушания. Кроме того, инициаторы внесения изменений в документацию должны подготовить соответствующее обоснование и, что весьма вероятно, за свой же счет разработать проект.

Второй способ – отмена красных линий в суде (п. 17 ст. 45 ГрК РФ). Документация по планировке территории является нормативным правовым актом и подлежит оспариванию в порядке административного судопроизводства. Иск может быть обоснован нарушением прав собственника, несоответствием документации фактически сложившемуся землепользованию или ее противоречием актам большей юридической силы. Например, проект планировки территории может противоречить генеральному плану, не предусматривающему размещение дороги общего пользования.

При разбирательстве в суде необходимо обращать внимание не только на нарушение прав собственника земельного участка, но и на несоблюдение процедуры принятия и официального опубликования документации по планировке территории. Например, документация может быть не согласована с уполномоченными органами.

Подробнее о красных линиях написано в Юридическом справочнике застройщика.

Если у вас остались вопросы, вы можете задать их адвокатам, заполнив форму на нашем сайте. Ответ поступит на указанный вами адрес электронной почты.

1 Статья 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Фото: фотобанк Freepik/@freepik

Допустимые расстояния от красной линии до забора и другие нормативные требования

При планировании размещения строений, зданий и сооружений на частном земельном участке возникают вопросы, связанные с соблюдением существующих строительных норм и правил, далее СНиП, и иных законодательных актов. Пренебрежение этими документами в дальнейшем может привести к серьезным проблемам с органами государственной власти. Санкции могут проявляться как в штрафах, так и в предписаниях о необходимости переноса или демонтажа строения.

Законодательство в части определения расстояний от красных линий, соседних участков до планируемых зданий и сооружений застройщика достаточно запутано. Данная статья призвана помочь разобраться в существующих требованиях законодательных актов.

Основные нормативные документы частной застройки

Схема нормативного расположения всех построек на частной территории

При малоэтажном строительстве зданий и сооружений и обустройстве участка прежде всего нужно руководствоваться СНиП 30-102-99.

Кроме самого жилого дома, на земельном участке могут располагаться иные хозяйственные постройки, деревья, кустарники, различные подземные коммуникации. Взаимное расположение этих объектов регламентируется санитарными и противопожарными правилами и нормами.

При планировании личного земельного участка следует исходить из размеров построек и растений, их взаимного расположения, границ участка (по ним, как правило, устанавливается забор) и аналогичных объектов на соседних примыкающих участках.

В действующих нормах и правилах содержаться как рекомендации, так и требования. Требования обязательны, а рекомендации желательны к исполнению.

Требования расположения относительно красной линии

Расположение строений относительно дороги с учетом требований

В строительстве используется такое понятие, как «красная линия». Точное определение приведено в пп. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Она служит для отделения территорий общественного пользования, а также участков, на которых расположены кабельные линии, трубопроводы, автомобильные и железные дороги и тому подобные сооружения, от частных земельных участков. Такие линии обозначаются на картах проектов планировки территории соответствующим цветом.

Жилой дом следует располагать не ближе, чем 5 метров от линии улицы и не ближе 3 метров от линии проезда. Отличить улицу от проезда несложно: улицы на топографических картах имеют название, проезды — нет.

Высокие деревья располагаются не ближе 4 метров от красной линии.

Кустарники, расположенные ближе 5 метров от дороги не должны превышать по высоте 0,5 м.

Все высокие растения не должны препятствовать проезду пожарной техники и снижать положенную освещенность жилых помещений.

Расположение внутри участка

Рекомендуемое расположение строений внутри участка

Жилое здание должно располагаться на следующих минимальных расстояниях от других строений:

• баня, душевая и другие — 5 м;
• колодец, питьевая скважина — 8 м;
• места сбора отходов, уборные — 15 м;
• постройки для содержания животных, скотные дворы — 15 м.

Минимальное расстояние между фильтрующим колодцем или скважиной и отдельно стоящим туалетом или местом сбора мусора должно составлять 20 метров.

Расположение относительно границ прилегающего частного земельного участка

Нормы расположения построек соседствующих участков

Должны соблюдаться следующие минимальные расстояния от территории соседнего участка до объектов застройки:

• жилое здание — 3 м;
• гараж, баня — 1 м;
• постройки для содержания животных, скотные дворы — 4 м;
• высокорослые деревья — 3 м;
• среднерослые деревья — 2 м;
• кустарники — 1 м;
• иные строения — 1 м.

Расстояние между уборной или местом сборам мусора и соседним жилым домом не должно быть менее 15 метров.

Расстояние от жилого здания до любых строений и сооружений прилегающего участка не должно быть короче 6 метров.

Требования норм пожарной безопасности

Для соблюдения правил пожарной безопасности следует учитывать минимальные расстояния между строениями как своего, так и смежного участка в соответствии с материалом, служащим основой сооружения:

• между строениями из полностью сгораемых материалов (древесина) должно соблюдаться расстояние не менее 15 метров;
• между строениями из несгораемых материалов (камень, кирпич, бетон) должно соблюдаться расстояние не менее 6 метров;
• между строениями, имеющими несгораемую основу, но в одном из них применяются деревянные перекрытия или утепление из горючих материалов, должно соблюдаться расстояние не менее 8 метров;
• между строениями, имеющими несгораемую основу, но в каждом из них применяются деревянные перекрытия или утепление из горючих материалов, должно соблюдаться расстояние не менее 10 метров.

В любом случае для оценки огнестойкости сооружений следует обращаться в специальные органы.

Требования к устройству заборов и ограждений

Требования расположения зданий относительно дорог

Требования к устройству заборов различны для ограждений, примыкающих к территориям общественного назначения и к соседним частным участкам земли.

Для ограждений, примыкающих к красным линиям, действуют следующие правила:

• обязательное согласование с органами местной администрации в части градостроительства;
• запрещается применять потенциально представляющие опасность для пешеходов материалы, такие как промышленные отходы, необработанная древесина, колючая проволока и другие. В остальном по части материала изготовления ограничений нет;
• максимально разрешенная высота забора составляет 2,2 метра;
• если забор проходит вдоль линии границы улицы, то створки ворот и калиток могут открываться только внутрь участка;
• если забор отнесен от линии границы улицы на расстояние 1,5 метра и более, допускается открывание створок наружу.

Для ограждений, примыкающих к соседним частным земельным участкам, действуют следующие правила:

1. Материалы изготовления ограждений могут быть любые. При обоюдном согласии владельцев в качестве ограждения может быть организовано зеленое насаждение высотой до 1,5 метра.
2. Максимальная высота забора составляет 2,2 метра.
3. Желательно устанавливать ограждения с большой площадью просветов, таких как дощатые заборы с общей площадью просветов более 50%, металлические сетки и другие.
4. Глухие заборы не должны превышать высоты 0,75 метра (без письменного разрешения владельца смежного участка).
5. При наличии письменного согласия владельца смежного участка допускается установка глухих ограждений высотой более 0,75 метра.
6. Массивные ограждения из камня, кирпича, железобетона толщиной более 50 миллиметров без письменного согласия владельца смежного участка разрешаются только внутри территории участка. При наличии такого разрешения допускается установка массивных ограждений по линии разделения смежных участков.
7. При установке заборов и ограждений на неровностях ландшафта следует предусмотреть возможность отвода дождевых и талых вод, чтобы не допустить затопления соседнего участка.

При несоблюдении всех этих норм и требований застройщик рано или поздно может быть привлечен к административной ответственности. Обнаружить и предъявить нарушения может как государственный орган строительного надзора, так и владелец примыкающего участка, если его права нарушаются. Штрафы варьируются в зависимости от серьезности нарушений. Также сооружение могут признать построенным самовольно и обязать нарушителя перенести или демонтировать своими силами и за свой счет.

Перед началом строительства следует тщательно изучить действующие нормы и правила, проконсультироваться со специалистами в соответствующих областях и оформить необходимые документы. Это позволит предотвратить возможные конфликты и соседями и упростить последующее оформление документов в государственных органах.

Источник https://www.advgazeta.ru/ag-expert/advices/na-uchastok-zakhodyat-krasnye-linii-kak-panikovat-pravilno/

Источник https://moyaograda.ru/zakony/krasnaya-liniya-ot-zabora-136.html